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成本不过4.5亿元——比之买地
2020-06-23 18:38
来源:未知
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大宁板块异军突起,引起了同处苏州河以北的兄弟城区的关注:作为中国民族工业兴起之地,苏州河以北老厂房密集,但产权多归于大型市属国企;在经历了国企改制以及多次外延扩展和结构调整之后,这些土地大多不再作为生产用地。但土地开发显然并非这些制造业企业的主业,当然更非专业,这些土地因此陷入蛰伏状态。据初步测算,仅上海电气在闸北地区就有此类存量土地2000余亩。

史方把家底翻来覆去地看,最终还是决定“卖资产”:出售了零散分布的15万平方米存量厂房,换来了11亿资金,其中可支配资金6亿。按照当时的地价,6个亿也就相当于100来亩地的价格——对于投资而言,干不了太大的事儿。但“囊中羞涩”的史方却要干件大事:卖掉了老厂房的他看中了另一片老厂房,向土地所有方——上海电气提出了“租”。

激活这批蛰伏的土地,对于制造经济增量的作用无需赘言;但盘活国企存量土地的难度不小:国企存量土地资产体量庞大,产权关系复杂,还往往牵扯一些历史原因造成的经济纠葛,直接进入市场所需要的周期较长、资金量庞大。与此同时,随着土地价值不断被发掘,国企对于存量土地也多抱持“惜售”的态度。“租”正是在这一背景下成为大宁开发的奥秘。

史方清楚地记得大宁与上海家化一起当选cctv中国品牌企业时同行们惊异的表情,他也清楚地记得自己当时的回答:“大宁怎么就不能是品牌?我们闯出来了!”

“大宁”成立之时,有4万多名退休职工,4300多名职工,职工收入960元。区领导对史方说:“可得把人心稳住、摊头看牢;千万不要人走光、资产卖光,就留块牌子给区里。”

“整体开发,一定要有人干赔钱的买卖——这个‘人’就是区属国企。”史方告诉记者,大宁地区引入了体量达34万平方米的久光百货,为了优化当地交通环境,“大宁”贴钱与马戏城置换土地以便修建人车皆可通行的地下通道;地铁1号线也将通过地下空间连接大宁公园北门,而北门处将修建可以直抵三大商务楼宇片区的空中连廊,“再热的天,都不用担心晒着——这样的地区对于资本的吸附力怎么会不强?土地价值怎么会不升?区属国企的目标是提高土地产税能力,市属国企的任务是寻求国资保值增值——把地租给我们整体开发,一举两得。”

潜在的但更为重要的影响是实现了区域整体规划开发。在上海,老厂房改造有过很多先例,但其中不乏“涂脂抹粉租出去”的简单操作,结果入驻企业品质不高,无益于区域经济结构调整,还会出现拖欠租金等各种后遗症。大宁板块在重整土地资源的基础上,地上地下联动开发,交通、停车、商业、商务配套推进,呈现出了综合竞争力。

苏州河以北,一大批国企因结构调整释放出巨大的存量土地,闸北以整体开发与市属国企签下土地租约,开发成本下降2/3,“洼地”大宁异军突起

由闸北3家老企业合并而成的“大宁”,“背”着全区所有的产业工人,是6大区属国企中最有名的“烂摊子”;2008年公司组建伊始,区里给史方的任务只有一个:“维稳”。但5年之后,“大宁”总资产103亿,净资产51亿。

上半年经济数据出炉。闸北区财政收入总量增幅名列中心城区第二,区级财政增幅12.2%,相较上海全市地方财政收入增幅高出3.5个百分点。位于闸北中部的大宁地区税收贡献占全区财政总收入的17.7%,在全区“南、中、北”三大片区中排名第二。大宁资产经营集团董事长史方看着数据,笑着摇头:“从来谈不上经济地位的大宁还刚起飞。”

2010年2月26日,大宁与上海电气签订第一机床厂内近5.4万平方米建筑面积15年租赁项目合作协议,在土地性质不变、所有权不变的前提下,启动了当时上海最大的旧厂房改造项目。2011年9月,11.3万平方米的大宁中心广场二期投入使用;一年后,出租率达到86%,入驻企业包括贝塔斯曼、金佰利、淡马锡旗下富登担保等,仅租金收入就近亿元。今年10月,大宁从电气租下的第二块土地——总面积将达到17万平方米的先锋电机厂地块也将作为大宁中心广场三期正式进入开发阶段,目前飞利浦已敲定整体入驻,预计可带来税收14亿元。

最直接的好处是土地开发成本大幅降低。大宁中心广场项目共分四期,一期、四期的土地来自市场,二期、三期均为向上海电气租赁的老厂房。其中,一期项目共计14.4万平方米,开发建设总成本20亿元;二期总计11万平方米,租金按年份批次缴纳,建设时间仅14个月,成本不过4.5亿元——比之买地,资金需求锐减2/3。

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